Im Folgenden geben wir Ihnen Antworten auf häufig von Kunden gestellte Fragen:

Bitte beachten Sie dabei: Baufinanzierung ist eine komplexe Materie, die immer den Einzelfall berücksichtigen muss. Die Antworten an dieser Stelle ersetzen daher in keinem Falle die aus unserer Sicht stets erforderliche individuelle, persönliche Beratung. [Kontakt]

 

Wichtige Grundüberlegungen vor einer Baufinanzierung:

 

-     Welche ganz zentralen Überlegungen muss ich im Vorfeld einer Baufinanzierung anstellen?
Bei der Auswahl der für Sie optimalen Baufinanzierung sind eine ganze Reihe von Faktoren und Überlegungen wichtig. Wir können an dieser Stelle aus Platzgründen nur einen ersten groben Überblick geben, beraten Sie aber persönlich gern im Detail dazu.
1) Ihr Einkommen: Entscheidend ist, dass Sie sich die Kosten der Baufinanzierung auch leisten können. Es ist bestimmt nicht in Ihrem Interesse, wenn Sie sich wegen der Baufinanzierung im Leben deutlich einschränken müssen. Auch sollte sichergestellt sein, dass Sie die monatlichen Raten für die Baufinanzierung zukünftig auch wirklich regelmäßig zahlen können, selbst wenn unvorhergesehene, dringende Ausgaben für andere Dinge erforderlich werden. Ansonsten kann es im schlimmsten Fall dazu kommen, dass die finanzierende Bank die Zwangsversteigerung für Ihre Immobilie betreibt. Leisten Sie sich also nur die Baufinanzierung, die sich auch dauerhaft leisten können. Um zu ermitteln, wieviel Geld Ihnen monatlich für die Bedienung eines Baufinanzierungskredits maximal zur Verfügung steht, können Sie unseren Haushaltsrechner [Rechner] benutzen.
2) Ihr Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen, desto geringer ist natürlich die Darlehenssumme, die Sie benötigen. Eine geringere Darlehenssumme bedeutet für Sie wiederum tendenziell eine kürzere Zeit bis Sie eine schuldenfreie Immobilie besitzen und keine Kreditraten mehr bezahlen müssen. Außerdem honorieren Banken es, je mehr Eigenkapital Kunden einbringen: Der sog. Beleihungsauslauf wird geringer und damit profitieren Sie von günstigeren Kreditkonditionen.
Auf der anderen müssen Sie überlegen, ob Sie Teile Ihres derzeit frei verfügbaren Vermögens bereits jetzt absehbar für andere (notwendige) Zwecke, z.B. Kauf eines neuen PKW, benötigen. Diese Teile Ihres Vermögens sollten Sie demzufolge nicht in den Erwerb der Immobilie stecken. Ermitteln Sie Ihr Eigenkapital mithilfe unseres Rechners "Ermittlung Eigenmittel".

3) Höhe der Gesamtkosten und der Finanzierungssumme:  Sie müssen wissen, wie teuer ihr Immobilienvorhaben insgesamt wird (siehe hierzu unser Rechner "Ermittlung Gesamtkosten" und wieviel Kredit Sie insgesamt benötigen (siehe hierzu unseren Rechner "Ermittlung Finanzierungsbedarf"). Eine wichtige Frage an dieser Stelle: Kann ich mir die Finanzierungssumme aufgrund meines frei verfügbaren Einkommens überhaupt leisten?

4) Dauer der Zinsbindungsfrist: Banken bieten Baufinanzierungen mit bis zu maximal 25, in Ausnahmefällen sogar 30 Jahren Zinsbindungsfrist an. Je länger die Zinsbindungsfrist ist, desto länger haben Sie Planungssicherheit, d.h. Ihre monatlichen Kreditraten verändern sich in diesem Zeitraum nicht. Allerdings sind Sie auch zumindest in den ersten 10 Jahren an diese Finanzierung gebunden (Stichworte hier: Sonderkündigungsrecht des Kunden nach mindestens 10 Jahren Kreditlaufzeit; vorfristige Ablösung des Kredits nur unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich). Zu berücksichtigen ist zudem, dass die Zinssätze für längere Zinsbindungsfristen meistens höher sind als für kürzere Fristen. In Zeiten relativ hoher Kreditzinsen kann es aber ggf. von Vorteil sein, eine kürzere Laufzeit zu wählen, um im Rahmen einer Anschlussfinanzierung von dann gesunkenen Zinsen zu profitieren. Es gibt also in dem Sinne keine "richtige" Zinsbindungsfrist. Wir beraten Sie hierzu selbstverständlich sehr gern, um die für Sie optimale Zinsbindungsfrist herauszufinden.

5) Tilgungsflexibilität: Vertraglich vereinbarte Möglichkeiten von Sondertilgungen oder von einem Tilgungssatzwechsel ermöglichen Ihnen, die Rückzahlung des Darlehens zu beschleunigen. Dies ist grundsätzlich sehr sinnvoll. Prüfen Sie hier aber bitte, was für Sie auch wirklich realistisch ist, denn Banken lassen sich solche Tilgungsflexibilitäten durch entsprechende Zinsaufschläge bezahlen.

Einkommen/Eigenkapital:

 

-     Wieviel von meinem monatlichen Einkommen muss für die Bedienung eines Immobilienkredits mindestens zur Verfügung stehen?
Es gibt hier keinen festen Prozentsatz. Zudem variieren die sogenannten „Haushalts- oder Budgetrechnungen“ hinsichtlich der zu berücksichtigenden Positionen und hinsichtlich der seitens der Bank angesetzten Pauschalbeträge von Kreditinstitut zu Kreditinstitut. Wieviel Mittel Ihnen überhaupt für die monatliche Bedienung eines Kredits zur Verfügung stehen, können Sie anhand unseres Rechners "Maximale monatliche Belastbarkeit" ermitteln.

 

-        Was zählt alles im Rahmen einer Baufinanzierung zum Eigenkapital?
Eigenkapital sind die finanziellen Mittel, die Sie selber in die Finanzierung einbringen. Dazu zählen beispielsweise Bargeld, Guthaben auf Giro-,  Tages- oder Festgeldkonten, Sparguthaben, Bausparguthaben, anstehende Auszahlungen aus einer fälligen Lebensversicherung, ein Riester-Sparvertrag oder Privatdarlehen. Auch Ihre Eigenleistungen (Arbeitsleistungen) beim Bau bzw. bei der Modernisierung Ihrer Immobilie senken die notwendige Darlehenssumme und wirken wie Eigenkapital. Sie können Ihr gesamtes finanzielles Eigenkapital mithilfe unseres Rechners "Ermittlung Eigenkapital" feststellen.

 

-        Wieviel Eigenkapital soll/muss man für die Finanzierung einer Immobilie einsetzen?
Grundsätzlich sollten Sie so viel wie möglich an Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Und das aus mehreren Gründen. Über je mehr Eigenkapital Sie verfügen, desto geringer ist natürlich die Darlehenssumme, die Sie benötigen. Eine geringere Darlehenssumme bedeutet für Sie wiederum tendenziell eine kürzere Zeit bis Sie eine schuldenfreie Immobilie besitzen und keine finanzielle Belastung mehr durch Kreditraten haben. Außerdem honorieren Banken es, je mehr Eigenkapital Kunden einbringen: Der sog. Beleihungsauslauf wird geringer und damit profitieren diese Kunden von günstigeren Kreditkonditionen. Hintergrund ist, dass das Risiko für die Bank, Ihr Geld im Verwertungsfalle der Immobilie nicht wiederzubekommen, bei steigendem Eigenkapital sinkt.
Ein höheres Eigenkapital ermöglicht zudem grundsätzlich einen höheren Kreditbetrag, so dass damit grundsätzlich auch teurere Immobilien erworben werden können (dies führt natürlich zu einem steigenden Beleihungsauslauf und wirkt entsprechend kreditverteuernd).
Auf der anderen müssen Sie überlegen, ob Sie Teile Ihres derzeit frei verfügbaren Vermögens bereits jetzt absehbar für andere, notwendige Zwecke, z.B. den Kauf eines neuen PKW, benötigen. Diese Teile Ihres Vermögens sollten Sie demzufolge nicht in den Erwerb der Immobilie stecken. Auch sollte man auch stets eine gewisse kleine Geld-Reserve für unvorhergesehene Ausgaben zur Verfügung haben.
Eine Untergrenze, wieviel Prozent der Gesamtfinanzierung mindestens durch Eigenkapital unterlegt sein müssen, gibt es übrigens nicht mehr. Der Wettbewerb bei Banken hat hier zum Abweichen von der alten Regel "mindestens 20 bis 30 % Eigenkapital" geführt.

 

Öffentliche Förderung:

-     Welche öffentlichen Fördermöglichkeiten gibt es?
Im Kern gibt es diverse Möglichkeiten, wie Ihnen die öffentliche Hand bei Ihrem Immobilienvorhaben finanziell unter die Arme greifen kann. Zu erwähnen sind hier:
1) Zulagen/Boni im Rahmen eines Riester-Vertrags
2) Darlehen und Zuschüsse der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)
3) Diverse Programme der Förderinstitute der Bundesländer und Kommunen
4) Wohnungsbauprämie
5) Arbeitnehmer-Sparzulage
Es würde an dieser Stelle zu weit führen, auf die zum Teil doch recht umfangreichen Regelungen zu den einzelnen Fördermöglichkeiten im Einzelnen einzugehen. Ob Fördermittel für Sie in Frage kommen, klären wir sehr gern im persönlichen Gespräch mit Ihnen.

Zinsen / Konditionen:

 

-         Was bestimmt die Höhe des Kreditzinses?
Es ist sehr schwierig, hier eine vollständige Aufzählung zu liefern, da es eine Fülle von Parametern gibt, die zudem teilweise von Bank zu Bank variieren können.
Die Höhe des Kreditzinses wird beeinflusst durch bzw. kann beeinflusst werden durch

-        das aktuelle Marktzinsniveau in den jeweiligen Laufzeiten

-        die Dauer der Zinsbindungsfrist

-        die absolute Höhe des Darlehensbetrages

-        die Höhe des vom Kunden eingebrachten Eigenkapitals bzw. den Beleihungsauslauf

-        die Bonität des Kunden

-        den Beruf des Kunden

-        den Haushaltsüberschuss

-        den Grund des Immobilienerwerbs (selbstgenutzte Immobilie oder Renditeobjekt)

-        die geografische Lage der Immobilie

-        etwaige Tilgungs-Zusatzvereinbarungen (z. B. Sondertilgungsmöglichkeiten, Wechsel des Tilgungssatzes während der Kreditlaufzeit auf Wunsch des Kunden)

Wenn Sie hierzu weitere Fragen haben, beantworten wir sie Ihnen gern im persönlichen Gespräch.

 

-         Warum, wann  und in welcher Höhe muss ich Bereitstellungszinsen zahlen?
Wenn Sie nach einem bestimmten Zeitraum nach Kreditvertragsabschluss Ihren Kredit noch nicht (vollständig) abgerufen haben, lässt sich die Bank das mit Bereitstellungszinsen bezahlen. Hintergrund ist, dass die Bank die Darlehenssumme für Sie quasi "reserviert" hat und das Geld ja nicht noch einmal an eine andere Person verleihen kann. Ab wann und in welcher Höhe Bereitstellungszinsen verlangt werden, ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Üblicherweise liegt dieser Zeitraum zwischen 3 und 24 Monaten nach Vertragsabschluss. Der Bereitstellungszins beläuft sich zumeist auf 0,25% pro Monat bezogen auf die noch nicht ausgezahlte Darlehenssumme. Das bedeutet beispielsweise, dass für 100.000 EUR noch nicht ausbezahlten Kredit pro Monat 250 EUR zu zahlen sind.

 

-         Welche Bank bietet die günstigsten Baufinanzierungskonditionen?
Das kann man so pauschal leider nicht sagen. Zur Erstellung eines Baufinanzierungsangebots benötigen Banken eine ganze Fülle von Angaben zu Ihrer Person, zu Ihrer finanziellen Situation, zur zu erwerbenden Immobilie oder zu Ihren Vorstellungen zur Finanzierung. Jede Bank bewertet dabei die einzelnen Parameter anders.
Zudem ändern sich die Zinsen und weiteren Konditionen am Markt für Baufinanzierungen laufend. Zeitpunkt und Höhe von Zinsanpassungen bestimmt jede Bank für sich allein.
Insofern ist es immer vom Einzelfall abhängig, welche Bank jeweils gerade das günstigste/vorteilhafteste Kreditangebot unterbreitet.
Wir beraten Sie umfassend und individuell und helfen Ihnen, genau dieses für Sie beste Baufinanzierungs-Angebot herauszufinden.

 

Zinsbindungsfrist:

 

-         Wie lang sollte die Zinsbindungsfrist am besten sein?
Es gibt in dem Sinne keine "optimale" Zinsbindungsfrist. Viele verschiedene individuelle Faktoren bzw. Überlegungen spielen hier eine Rolle.
Zunächst bedeutet 'Zinsbindungsfrist' für Sie Planungssicherheit: Ihre Kreditrate ist für die gewählte Laufzeit festgeschrieben und kann nicht seitens der Bank verändert werden. Das ist für sehr viele Kunden ein wichtiger Aspekt, denn bei stark gestiegenem Zinsniveau kann eine notwendige Anschlussfinanzierung teurer und dann zu einer schwer tragbaren finanziellen Belastung werden.
Demzufolge spielt neben dem Sicherheitsbedürfnis auch Ihre Einschätzung zur zukünftigen Zinsentwicklung (tendenziell eher steigende/sinkende/gleichbleibende Zinsen) eine Rolle.
Sie sollten sich in diesem Zusammenhang beispielsweise aber auch fragen, wie lange Sie die Immobilie selber nutzen möchten oder ob Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt mit einem größeren Geldbetrag (z.B. aus der Auszahlung einer Lebensversicherung) rechnen.
Es ist grundsätzlich möglich, die Gesamtfinanzierung in z.B. zwei Darlehen mit unterschiedlich langer Zinsbindungsfrist aufzuteilen.
Viele Kunden haben Angst vor "langen" Zinsbindungsfristen von beispielsweise 15 oder 20 Jahren, weil Sie sich zu lange an den Kredit gebunden fühlen. Was sie häufig nicht wissen, ist, dass es für Kredite mit einer Zinsbindungsfrist von mehr als 10 Jahren ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht gibt. Dieses steht dem Kunden zu (und zwar nur ihm und nicht der kreditgebenden Bank), wenn seit der vollständigen Auszahlung des Kredits mindestens 10 Jahre vergangen sind. Für diesen Fall der Sonderkündigung ist auch kein Vorfälligkeitsentgelt an die Bank zu zahlen.
Schließlich muss man noch wissen, dass bei einer normalen Zinsstrukturkurve längere Zinsbindungsfristen im Zins teurer sind als kürzere Zinsbindungsfristen.
Wir helfen Ihnen sehr gern bei Ihrer Entscheidung hinsichtlich der für Sie zu wählenden Zinsbindungsfrist(en).

 

Tilgung / Sondertilgung:

 

-         Welcher Tilgungssatz ist am sinnvollsten?
Das lässt sich so pauschal leider nicht beantworten. Ein höherer Tilgungssatz bedeutet, dass Sie das Baufinanzierungsdarlehen schneller abbezahlen. Allerdings bedeutet eine höhere Tilgung auch eine höhere monatliche Finanzbelastung, die Sie sich auch leisten können müssen bzw. wollen. Auch sollten Sie sich überlegen, wann Sie spätestens die Verbindlichkeiten zurückgeführt haben möchten. Das hängt maßgeblich mit Ihrer persönlichen Lebensplanung zusammen. Nach Möglichkeit sollten Sie sich dabei aber zum Ziel setzen, spätestens zum Zeitpunkt Ihres Eintritts in den Ruhestand in einer schuldenfreien Immobilie zu leben. Wir helfen Ihnen gern dabei, den für Sie sinnvollsten Tilgungssatz zu finden.

 

-         In welcher Höhe kann man Sondertilgungen mit der finanzierenden Bank vereinbaren?
Grundsätzlich können Sondertilgungen in jeder beliebigen Höhe vereinbart werden. Sondertilgungen sind allgemein sehr sinnvoll, da Sie dadurch die Möglichkeit (nicht die Pflicht) haben, über zusätzliche Zahlungen zu Ihren regelmäßigen Kreditraten, das Baufinanzierungsdarlehen schneller abzubezahlen. Meistens lassen sich aber Banken diese Option des Kunden in Abhängigkeit der Höhe der gewünschten  Sondertilgung durch einen gewissen Zinsaufschlag bezahlen. Sie sollten daher nur so hohe Sondertilgungen vereinbaren, wie Sie voraussichtlich auch wirklich zukünftig leisten können. Wir beraten Sie gern zu den Sondertilgungsmöglichkeiten und -kosten.

 

Umschuldung (Wechsel der finanzierenden Bank):

 

-         Ist eine Umschuldung überhaupt sinnvoll?
Mit einer großen Wahrscheinlichkeit ist ein solcher Wechsel vorteilhaft. Läuft die Zinsbindung für ein Baufinanzierungsdarlehen ab, erhält der Kunden von seiner bisherigen Bank ein Angebot zur Fortführung des alten Kreditvertrags zu neuen Bedingungen (Angebot zur sog. Prolongation). Viele Kunden verpassen die Chance, sich zuvor andere, ggf. deutlich günstigere Angebote am Markt einzuholen, und akzeptieren einfach das Angebot der bisherigen Bank. Damit besteht die Gefahr, dass sie deutlich mehr für ihren Kredit bezahlen als nötig gewesen wäre. Denn die Erfahrung zeigt, dass viele Kreditinstitute damit rechnen, dass ihre Kunden keine Konkurrenzangebote einholen, und machen demzufolge häufig eher "teure" Prolongationsangebote. Erst wenn man also mehrere Angebote miteinander verglichen hat, weiß man, ob das Angebot der bisherigen Bank günstig ist oder nicht und ob sich folglich eine Umschuldung lohnt oder nicht. Wir nehmen Ihnen sehr gern die aufwändige Einholung alternativer Kreditangebote und deren anschließenden Vergleich ab.

 

-         Was kostet eine Umschuldung?
Die Kosten einer Umschuldung nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Zinsbindungsfrist hängen von der abzulösenden Darlehenssumme sowie der Höhe der eingetragenen Grundschuld und der daraus folgenden Änderung des Grundbuchs ab. Solch ein Wechsel ist einfach und billiger als viele Kunden glauben. Man muss zumeist nur mit wenigen hundert Euro rechnen. Die Zeitschrift "Finanztest" kommt im Heft Mai 2015, S. 38, daher auch zu der Aussage: "Ein Bankwechsel ist weder kompliziert noch teuer. Er lohnt sich bereits, wenn die neue Bank ein bis zwei Zehntel Prozentpunkte günstiger ist als die alte."
Eine Umschuldung innerhalb der Zinsbindungsfrist des derzeitigen Kredits lohnt sich häufig nicht, da dann eine (teure) Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Ein Gespräch mit der kreditgebenden Bank ist daher notwendig, um Klarheit hinsichtlich der Zahlung eines Vorfälligkeitsentgelts zu bekommen.
Sie müssen nicht selber den doch recht komplizierten Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote vornehmen. Wir nehmen Ihnen sehr gern die Analyse des Marktes  auf der Suche nach der günstigsten Anschlussfinanzierung ab.

Kreditsicherheiten:

-         Welche weiteren Sicherheiten außer Grundschulden akzeptieren Banken grundsätzlich?
Andere übliche Sicherheiten für einen Baufinanzierungskredit können sein:

-        Verpfändung von Kontoguthaben oder Wertpapieren

-        Abtretung von Forderungen

-        Abtretung von Bausparverträgen

-        Abtretung von Ansprüchen aus Lebensversicherungen

-        selbstschuldnerische Bürgschaft einer anderen Person

(Nicht alle Sicherheiten werden dabei mit 100% ihres derzeitigen Wertes angesetzt. So werden beispielsweise bei der Verpfändung von Wertpapieren entsprechende Risikoabschläge vorgenommen.)

Tätigkeit von "Dr. Gehrke – Unabhängige Baufinanzierungsberatung":

 

-         Kostet mich die Inanspruchnahme von Dienstleitungen von "Dr. Gehrke – Unabhängige Baufinanzierungsberatung" etwas?
Nein, für alle unsere Beratungsleistungen sowie die Vermittlung einer Finanzierung zahlen Sie keinerlei Geld an uns. Dies gilt selbstverständlich auch, wenn Sie wider Erwarten unser Finanzierungsangebot nicht annehmen möchten bzw. die vorausgehende Beratung nicht in ein Finanzierungsangebot mündet. Wir erhalten eine Vergütung  von dem Darlehensgeber, mit dem Sie dank unserer Tätigkeit einen Kreditvertrag abschließen.

 

-         Berät "Dr. Gehrke – Unabhängige Baufinanzierungsberatung" auch zu anderen Bank- und Versicherungsprodukten?
Nein, wir haben uns voll und ganz auf Baufinanzierungen spezialisiert.  Gleichwohl können wir Ihnen unter Umständen den einen oder anderen hilfreichen Hinweis zu anderen Finanzprodukten geben.